Eine Altbausanierung ist ein komplexes Vorhaben, das sorgfältige Planung und Ausführung erfordert. Sie bietet viele Vorteile, birgt aber auch Herausforderungen. Hier erfahren Sie, wie Sie am besten vorgehen.
Vorteile einer Altbausanierung
- Charme und Charakter: Altbauten haben oft einen einzigartigen Charme und eine besondere Geschichte, die Neubauten selten erreichen.
- Wertsteigerung der Immobilie: Eine gut durchgeführte Sanierung kann den Wert Ihrer Immobilie erheblich steigern.
- Verbesserter Wohnkomfort: Durch Dämmung, moderne Heizsysteme und neue Fenster kann der Wohnkomfort deutlich erhöht werden, inklusive besserer thermischer Behaglichkeit und weniger Zugluft.
- Energieeffizienz: Eine energetische Sanierung führt zu sinkenden Heizkosten und schont das Klima. Energieeinsparungen von bis zu 85 % sind möglich.
- Ressourcenschonung: Bestehende Bausubstanz zu erhalten und zu verbessern, ist oft klimafreundlicher als ein Neubau, da weniger neue Baustoffe hergestellt und transportiert werden müssen.
- Schnellerer Bezug: Sanierungen können oft schneller abgeschlossen sein als Neubauten, was einen früheren Bezug ermöglicht.
Nachteile und Herausforderungen
- Versteckte Mängel: Altbauten können unerwartete Mängel aufweisen, die die Kosten und den Zeitplan beeinflussen (z.B. Feuchtigkeit, marode Elektrik).
- Kosten: Eine umfassende Sanierung kann kostspielig sein. Die Kosten für eine Komplettsanierung liegen in der Regel zwischen 400 € und 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche, können aber auch darüber liegen.
- Begrenzte Energieeffizienz: Obwohl große Einsparungen möglich sind, kann die maximale Energieeffizienz aufgrund der alten Bausubstanz begrenzt sein.
- Bauvorschriften und Denkmalschutz: Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder in bestimmten Baugebieten können spezielle Auflagen und Genehmigungen erforderlich sein, die den Spielraum einschränken.
- Risiko: Es bleibt immer ein Restrisiko für unvorhergesehene Probleme.
Wichtige Schritte und die richtige Reihenfolge
Eine erfolgreiche Altbausanierung erfordert eine logische Abfolge der Arbeiten, um Effizienz zu gewährleisten und Schäden zu vermeiden.
1. Planung und Bestandsaufnahme
- Umfassende Begutachtung: Bevor Sie starten, lassen Sie das Gebäude von einem Energieberater und/oder Bausachverständigen gründlich prüfen. Dies hilft, Schwachstellen zu identifizieren und den tatsächlichen Sanierungsbedarf festzustellen. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ist hierbei sehr hilfreich.
- Genehmigungen: Klären Sie frühzeitig, ob und welche Genehmigungen für Ihre geplanten Maßnahmen erforderlich sind, insbesondere bei denkmalgeschützten Gebäuden.
- Finanzierung & Förderung: Informieren Sie sich über mögliche Förderprogramme von KfW und BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle). Es gibt Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen für energetische Sanierungen, barrierefreien Umbau oder den Heizungstausch. Auch steuerliche Abschreibungen können interessant sein.
2. Abriss und Rohbau
- Entkernen: Entfernen Sie alles, was nicht mehr benötigt wird oder erneuert werden soll (z.B. alte Verkleidungen, nicht tragende Wände, alte Leitungen). Ein konsequentes Entkernen am Anfang spart Zeit.
- Statik und Grundstruktur: Überprüfen und sanieren Sie tragende Elemente, Fundamente, Keller und das Mauerwerk. Bei Fachwerkhäusern steht die Reparatur der Holzkonstruktion an erster Stelle.
3. Dachsanierung und Dämmung
- Dachstuhl und Eindeckung: Prüfen und erneuern Sie bei Bedarf den Dachstuhl und decken Sie das Dach neu.
- Dämmung: Dämmen Sie das Dach oder die oberste Geschossdecke. Dies ist oft gesetzlich vorgeschrieben (Gebäudeenergiegesetz – GEG) und eine der effektivsten Maßnahmen zur Energieeinsparung. Achten Sie auf den korrekten Anschluss zur Außendämmung. Bei Denkmälern ist oft eine Innendämmung der Außenwände die einzige Option.
4. Installationen (Rohinstallation)
- Kanal, Wasser und Heizung: Erneuern Sie Wasserleitungen, Abwasserrohre und legen Sie die Basis für das neue Heizungssystem.
- Elektroinstallationen: Die Elektrik in Altbauten ist oft veraltet und muss komplett erneuert werden, um den heutigen Sicherheitsstandards und dem Bedarf an Steckdosen gerecht zu werden.
5. Fenster und Außendämmung
- Fenstertausch: Der Einbau neuer, energieeffizienter Fenster erfolgt nach den Rohinstallationen und idealerweise vor dem Innenputz, um saubere Anschlüsse zu gewährleisten.
- Fassadendämmung: Bringen Sie eine Außendämmung an, falls dies möglich und sinnvoll ist. Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder bestimmten Fassaden ist dies oft nicht erlaubt; hier kann eine Innendämmung eine Alternative sein.
6. Innenausbau (Feininstallation)
- Trockenbau: Abschließen der Trockenbauarbeiten, falls nicht schon teilweise geschehen.
- Innenputz: Der Innenputz kommt nach den Fenstern. In Räumen, in denen Fliesen verlegt werden, sollten zuerst die Fliesen und dann der Putz angebracht werden, um saubere Übergänge zu erhalten.
- Böden und Estrich: Verlegen von Estrich und Bodenbelägen.
- Endmontage: Installation von Heizkörpern, Sanitärobjekten, Steckdosen, Lichtschaltern etc.
Kosten einer Altbausanierung
Die Kosten können stark variieren, abhängig von Umfang der Sanierung, Alter und Zustand des Gebäudes sowie den verwendeten Materialien.
- Komplettsanierung: Spezialisten veranschlagen hierfür etwa 400 € bis 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche.
- Energetische Sanierung: Eine umfassende energetische Sanierung kann zwischen 750 € und 1.600 € pro Quadratmeter kosten.
Einige Einzelmaßnahmen und ihre geschätzten Kosten (circa Werte, zzgl. MwSt.):
- Neue Brennwertheizung: 6.000 – 9.000 €
- Dachdämmung (Zwischensparren): 40 – 60 €/m²
- Fassade dämmen (Wärmeverbundsystem): 100 – 200 €/m²
- Fenstertausch: Variiert stark nach Größe und Art der Fenster.
- Elektroinstallation (komplett): Je nach Umfang mehrere tausend Euro.
Förderungen für die Altbausanierung
In Deutschland gibt es verschiedene Förderprogramme, die eine Altbausanierung finanziell unterstützen können:
- KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau): Bietet zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse für die Sanierung zum Effizienzhaus oder für Einzelmaßnahmen (z.B. altersgerechter Umbau, Heizungstausch).
- BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle): Gewährt direkte Zuschüsse für Einzelmaßnahmen wie Dämmung, Fenstertausch oder den Einbau erneuerbarer Heizsysteme.
- Zuschuss für Einzelmaßnahmen: Bis zu 15 % der förderfähigen Investitionskosten (max. 30.000 €). Mit einem iSFP kann der Zuschuss auf 20 % steigen und die förderfähigen Kosten auf 60.000 €.
- Heizungstausch: Bis zu 70 % Investitionszuschuss für den Tausch einer alten fossilen Heizung gegen eine Heizung mit mindestens 65 % erneuerbarer Energien (max. 30.000 € förderfähige Kosten).
- Steuerliche Abschreibung: Für Maßnahmen zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung eines Baudenkmals gibt es erhöhte steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten.
- Landes- und Kommunalprogramme: Erkundigen Sie sich auch bei Ihrer Gemeinde oder Ihrem Bundesland nach spezifischen Förderungen.
Denkmalschutz bei der Altbausanierung
Wenn Ihr Altbau unter Denkmalschutz steht, gelten besondere Regeln:
- Denkmalpflegerische Erlaubnis: Für alle baulichen Maßnahmen ist eine denkmalpflegerische Erlaubnis der Unteren Denkmalschutzbehörde erforderlich. Nehmen Sie frühzeitig Kontakt auf.
- Spezielle Auflagen: Es gibt angepasste U-Werte für Fenster und Dachdämmung. Oft sind nur bestimmte Dämmmethoden (z.B. Innendämmung) oder die originalgetreue Nachbildung von Fenstern erlaubt.
- Fördermittel: Neben den allgemeinen Förderungen gibt es spezielle Fördermittel für denkmalgeschützte Gebäude, z.B. von der KfW (Effizienzhaus Denkmal), dem Bund-Länder-Programm „Städtebaulicher Denkmalschutz“ oder der Deutschen Stiftung Denkmalschutz.
Eine Altbausanierung ist eine Investition in die Zukunft und kann Ihr Zuhause erheblich aufwerten. Eine gründliche Planung und die Beauftragung erfahrener Fachleute sind entscheidend für den Erfolg.
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